Bautätigkeit und Preise bleiben hoch

Die steigenden Immobilienpreise zeigen, dass der Kanton Thurgau als Wohnort sehr attraktiv ist und weiter an Attraktivität zulegen dürfte. Auch deshalb wächst die Bevölkerung im Thurgau seit Jahren deutlich schneller als die Gesamtschweiz. Dies hat auch damit zu tun, dass das Immobilienpreisniveau im Vergleich zu anderen Regionen – insbesondere zu Zürich – nach wie vor tief ist und noch vergleichsweise viel Bauland verfügbar ist. Dennoch kann die Verfügbarkeit des Baulands auch hier nicht mit der Nachfrage mithalten. Steigende Preise sind damit die logische Folge.

«Zu betonen ist, dass die Nachfrage im Thurgauer Immobilienmarkt primär durch Selbstnutzer getrieben ist und nicht durch Spekulanten. Hier erkennen wir aber auch die Kehrseite der Medaille: Die hohen Immobilienpreise führen dazu, dass es gerade für junge Menschen und Familien immer schwieriger wird, Eigentum neu zu erwerben. Die Eigenkapital- und Tragbarkeitshürden werden auch im Thurgau für immer mehr Menschen unüberwindbar», fasst Reto Inauen, Präsident des Verbands der Thurgauer Raiffeisenbanken, die aktuelle Lage im Kanton zusammen.

Gebaut wird nach wie vor

Gemäss der Thurgauer Dienststelle für Statistik blieb die Thurgauer Baukonjunktur auch im vierten Quartal 2022 rege, jeder vierte Betrieb meldete im Januar 2023 reichlich gefüllte Auftragsbücher. Bei den meisten übrigen lag der Auftragsbestand in einem üblichen Rahmen. Das deckt sich mit den Erfahrungen von TKB-CEO Thomas Koller. «Das Baugewerbe verzeichnete ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2022. Das zeigt auch unsere Firmenkundenumfrage, die wir Ende 2022 durchgeführt haben. Gemäss unserer Erhebung sind auch die Aussichten für das laufende Jahr mehrheitlich positiv.»

Im Thurgau wird im schweizweiten Vergleich nach wie vor viel gebaut. Jedoch reicht selbst diese hohe Bautätigkeit nicht, um die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Wie in der Gesamtschweiz steht die Bauwirtschaft aber auch im Kanton Thurgau vor grossen Herausforderungen. «Es ist immer weniger Bauland verfügbar, die Bewilligungsverfahren werden immer komplizierter und das Bauen wird aufgrund der steigenden Baupreise erst noch immer teurer. Zudem fehlen nun nach erfolgter Zinswende auch noch vermehrt Investoren, weil diese ihr Kapital wieder vermehrt in festverzinsliche Anlageklassen anstelle von Immobilien investieren», so Reto Inauen.

Wie sieht es demzufolge bezüglich Kreditgesuchen für grössere Bauvorhaben durch Unternehmen aus – haben diese zu- oder abgenommen? «Wir stellen tendenziell eine Abschwächung der Anträge für Renditeobjekte fest. Ob sich dieser Trend fortsetzen wird, ist jetzt noch zu früh zu beurteilen», sagt Thomas Koller.

Was sicher ist: Mehr als zwei Drittel der Betriebe wurden durch einen Mangel an Arbeitskräften gebremst. «Gemäss unserer jährlichen Umfrage ist der Mangel an Arbeits- und Fachkräften aktuell die grösste Herausforderung. Die demografische Entwicklung dürfte längerfristig Spuren im Arbeitsmarkt hinterlassen. Mehr denn je stehen die Unternehmen untereinander im Wettbewerb um Arbeitskräfte», gibt Thomas Koller zu bedenken. Der Fachkräftemangel sei ein ernst zu nehmendes Problem, «das ist unbestritten», bestätigt Reto Inauen. Zuletzt zeige sich die Rekrutierung aber immerhin etwas weniger schwierig als in den Vorquartalen.

Preise bleiben hoch

Knappheiten bei Materialien und Vorprodukten behinderten die Bautätigkeit bei etwas mehr als jedem dritten Betrieb. Das sei aber nur ein Faktor, der die Preise weiter in die Höhe treibe, so Thomas Koller: «Die Preisentwicklung ist unter anderem auch getrieben durch die Nachfrage nach Wohneigentum, die im Kanton Thurgau weiterhin hoch ist.» Aber: Höhere Baukosten müssen Projektentwickler mit höheren Verkaufspreisen kompensieren. Im aktuellen Marktumfeld können diese Preise nicht mehr ohne Weiteres am Markt durchgesetzt werden.

«Vor allem im Markt für Renditeliegenschaften ist auch deshalb derzeit eine gewisse Zurückhaltung institutioneller Investoren zu beobachten. Dies wirkt sich mittelfristig negativ auf die Bautätigkeit aus – und verschärft die Knappheit im Markt noch weiter», analysiert Reto Inauen. «Seit einigen Monaten beobachten wir aber wenigstens eine deutliche Entspannung der Lieferkettenprobleme. Diese Abkühlung ist auch bei Vorprodukten für die Bauwirtschaft zu sehen. Die Bauteuerung dürfte sich damit bald wieder normalisieren.»

Vier von zehn Thurgauer Betrieben kalkulieren mit Preiserhöhungen. Trotzdem gehen die Betriebe von einer Verschlechterung ihrer Ertragslage aus. «Die Preissteigerungen, insbesondere im Energiebereich, drücken auf die Margen. So zählen die Inflation und die Energiekosten in unserer Firmenkundenumfrage zu den meistgenannten Herausforderungen der Thurgauer Bauunternehmen», sagt Thomas Koller. Die Betriebe konnten zwar ihrerseits die Preise erhöhen – dennoch zeige die Entwicklung der Gewinne, «dass die Bauunternehmen die höheren Selbstkosten nicht vollständig weitergeben konnten».

Kaum mehr Lieferschwierigkeiten

Tatsache ist aber auch: In den Lieferketten setzt sich die seit einigen Monaten beobachtete Entspannung fort. Bei einigen Rohmaterialien wie Stahl oder Holz sind kaum mehr Lieferschwierigkeiten festzustellen. Bei vielen Gütern bleiben die Lieferfristen zwar erhöht, schränken die Arbeit aber nur noch in wenigen Fällen ein. Bei den Einkaufspreisen ist hingegen noch keine wesentliche Entspannung eingetreten. Eine der wenigen Ausnahmen ist der Stahlpreis, der seit vergangenem Sommer deutlich gesunken ist. Wie andere Rohmaterialien kostet Stahl damit aber nach wie vor deutlich mehr als vor der Covid-Pandemie.

«Immerhin ist der grosse Teuerungsschub vorbei und viele Unternehmen in der Baubranche erwarten künftig eher wieder gleichbleibende oder tiefere Materialpreise. Im hart umkämpften Markt bleibt es aber schwierig, die hohen Einkaufspreise vollumfänglich auf die Endkunden zu überwälzen», so Reto Inauen. Die Ertragssituation bleibe in der Schweizer Baubranche damit angespannt.

Die Hypothekarzinsen haben sich innerhalb eines Jahres fast verdoppelt

Dennoch zeigt sich der Schweizer Eigenheimmarkt davon bisher kaum beeindruckt und bleibt robust. «Die Nachfrage nach Wohneigentum ist auch im Thurgau nach wie vor hoch», sagt Thomas Koller. Das zeige auch der Thurgauer Eigenheim-Index, den die TKB halbjährlich gemeinsam mit dem IAZI erhebt. «Die jüngste Auswertung zeigt: Sowohl landesweit als auch im Kanton Thurgau hat sich die Zahlungsbereitschaft für Eigenheime in der unmittelbaren Vergangenheit nochmals erhöht. Innert Jahresfrist beträgt das regionale Preiswachstum 4,4 Prozent und bewegt sich damit praktisch im Gleichschritt mit dem nationalen Durchschnitt.»

Reto Müller beobachtet, dass im Thurgau die Nachfrage am Eigenheimmarkt durch die höheren Zinsen gesunken ist. «Allerdings übersteigt die Nachfrage nach wie vor das Angebot, sodass nicht mit sinkenden Preisen, sondern nur mit einer abgeschwächten Preisdynamik zu rechnen ist.»

Das bestätigt auch Stefan Mühlemann, Präsident HEV Thurgau: «Neben den noch meist interessanten Immobilienpreisen lässt es sich im Thurgau sehr gut leben. Tolle Infrastrukturen, eine gute Anbindung an das ÖV sowie ans Autobahnnetz und ein tolles Naherholungsgebiet mit See und Bergen in der Nähe wirken sich sicherlich auch positiv aus.»

Bei Eigentumswohnungen ist ein Anstieg um 4,1 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen. Einfamilienhäuser sind um 6,7 Prozent teurer. Können sich bald nur noch Begüterte Wohneigentum leisten? «Es wird sicherlich nicht einfacher, sich ein Eigenheim zu leisten. Viele junge Menschen versuchen sich das Eigenkapital durch einen Erbvorbezug oder einem Darlehen innerhalb der Familie zu beschaffen», weiss Stefan Mühlemann. Und Thomas Koller ergänzt: «Trotz der stetigen Preiszunahmen ist und bleibt der Kanton Thurgau als Wohnregion begehrt und es gibt nach wie vor bezahlbare Objekte. Hier zeigen sich jedoch regionale Unterschiede. Gemäss unserem Thurgauer Eigenheim-Index, den wir halbjährlich mit dem IAZI erheben, liegt der Wert für ein achtjähriges Musterhaus mit 180 m² Wohnfläche im Kantonsgebiet bei durchschnittlich rund 1,25 Mio. Franken.»

Führt die Verknappung von Bauland dazu, dass ein vermehrter Wettbewerb von institutionellen Anlegern entsteht, damit die Preise nach oben getrieben werden und sich so noch weniger Normalverdiener Wohneigentum leisten können? Eine Prognose dazu will Thomas Koller im aktuellen Marktumfeld noch keine stellen. «Die langfristige Entwicklung der Baulandpreise ist von zahlreichen Faktoren abhängig, wie Baukosten, Mietzinsniveau oder Finanzierungskosten – und von der Attraktivität von Anlagealternativen.»

Deutliche Worte findet Reto Inauen: «Es ist leider seit Längerem eine Tatsache, dass der Traum von Wohneigentum für viele Menschen in weite Ferne rückt. Das Immobilienpreisniveau ist mittlerweile so hoch, dass es auch im Thurgau gerade für junge Menschen und Familien sehr schwierig geworden ist, die regulatorischen Eigenkapital- und Tragbarkeitshürden bei der Hypothekarvergabe zu überwinden.» Dennoch gelte es herauszustreichen, dass Wohneigentum im Thurgau noch erschwinglicher ist als in den meisten anderen Regionen der Schweiz.

Weniger institutionelle Anleger

Vor dem aktuellen Zinsanstieg haben sich eher institutionelle Anleger um verfügbares Bauland bemüht und dadurch den Vermietungsbauboom angetrieben. Mit dem Zinsanstieg hat sich diese Situation gemäss Inauen etwas gelindert; Institutionelle sind aufgrund der gestiegenen Opportunitätskosten weniger aktiv am Immobilienmarkt. «Sie überlassen dadurch das Feld anderen Akteuren, also Privaten und Immobilienfirmen. Aufgrund dieser Zurückhaltung der Institutionellen wird sich aber an den hohen Preisen für Bauland nichts ändern: Bauland wird eher knapp und teuer bleiben, für Normalverdiener bleibt der Erwerb schwierig.»

Institutionelle Anleger sind derzeit also weniger aktiv im Markt. Neben der gestiegenen Attraktivität von festverzinslichen Anlageklassen liegt dies bei vielen Institutionellen auch daran, dass sie in ihrer Asset-Allokation auf relativ starre Quoten bei den Anlageklassen verpflichtet sind. Da Aktien und Obligationen deutliche Kursverluste zu beklagen hatten, aber direkt gehaltene Immobilien unverändert hoch bewertet werden, besteht bei vielen Institutionellen nun ein Übergewicht bei den Immobilien, begründet Reto Inauen.

Immer mehr wollen in den Thurgau

Stimmt der Eindruck, dass vermehrt auch Kaufinteressenten aus Zürich im Thurgau Wohnraum suchen, weil dieser im eigenen Kanton knapp und/oder unbezahlbar ist, Stefan Mühlemann? «Das ist korrekt. Im Thurgau sind die Preise an den meisten Orten «noch» bezahlbarer als in Zürich und Umgebung. Zusätzlich wirkt sich die in den vergangenen Jahren verbesserten ÖV-Verbindungen Richtung Zürich positiv aus. Mann hat schnelle und regelmässige, gute Verbindungen geschaffen.» Und Thomas Koller und Reto Inauen betonen unisono: «Der Thurgau ist nicht erst jetzt ein attraktiver Wohnkanton für Leute aus benachbarten Kantonen oder dem Ausland.» Diese Entwicklung spiegelt sich in der äusserst dynamischen Bevölkerungs- und Immobilienpreisentwicklung in der Region wider.

Gemäss Erhebungen der Dienststelle für Statistik hat sich die ständige Wohnbevölkerung im Kanton Thurgau im letzten Jahr um über 3600 Personen erhöht. Dies entspricht einem Plus von 1,3 Prozent, womit der Kanton zusammen mit Schaffhausen und Fribourg zu den schweizweiten Spitzenreitern gehört. «Der Grossteil der Zunahme ist dabei auf die Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen, während der interkantonale Wanderungssaldo und der Geburtenüberschuss im Vorjahresvergleich rückläufig waren», so der TKB-CEO.

Dass diese zum Teil sehr kaufkräftigen Zugezogenen die Einheimischen vom Immobilienmarkt verdrängen, will der HEV-TG-Präsident so nicht bestätigen. «Im Moment ist der Markt meiner Meinung nach noch auf einem guten Niveau.» Das sieht auch Thomas Koller so: «Die Entwicklung im Thurgau ist nicht vergleichbar mit etwa derjenigen im Engadin. Unser Immobilienmarkt ist übers Ganze gesehen intakt; wir sehen keine generellen Überhitzungserscheinungen – trotz teils sehr hoher Preissteigerungen je nach Region.» Das ausserkantonale Interesse wirke sich natürlich auf die Preise aus, sagt Reto Inauen. Gewisse Verdrängungseffekte seien deshalb nicht komplett auszuschliessen. Trotz der steigenden Preise sei der Immobilienmarkt im Thurgau aber noch lange nicht mit demjenigen in einigen touristischen Hotspots vergleichbar, geht er mit Koller einig.

Für die Region selbst sei das grundsätzlich nichts Schlechtes, so Inauen: «Gutverdiener ziehen in die Region und konsumieren vor Ort Güter und Dienstleistungen und zahlen ihre Steuern. Auch für Immobilienbesitzer aus dem Thurgau ist die Entwicklung positiv, weil bei einer Veräusserung mehr Gewinn erzielt werden kann.» Für Thurgauer Haushalte werde es dadurch aber schwieriger, Wohneigentümer zu werden – und auch die Mieten dürften aufgrund der Nachfrage von zahlungskräftigen Zuzügern stärker anziehen.