Worauf es bei der Immobilienfinanzierung jetzt ankommt
René Lichtensteiger, welche Faktoren sollten potenzielle Käufer bei der Finanzierung von Wohneigentum zurzeit besonders beachten, insbesondere im Hinblick auf Eigenkapitalanforderungen und langfristige Tragbarkeit der Hypothek?
Grundsätzlich haben sich die seit Längerem bestehenden Parameter nicht verändert. Die Mindestanforderungen an Eigenkapital von 20 Prozent und die Erfüllung der kalkulatorischen Tragbarkeit von rund einem Drittel des nachhaltigen Einkommens gelten weiterhin. Wir empfehlen, nach Möglichkeit die Pensionskassengelder nicht anzutasten oder, bei Bezug, die entstandene Lücke raschmöglichst wieder zu schliessen. Für die Planungs- und Budgetsicherheit können längerfristige Hypotheken abgeschlossen werden. Um das Zinsänderungsrisiko abzufedern, können ausserdem verschiedene Laufzeiten in Betracht gezogen werden. Nicht vergessen werden dürfen sich veränderte persönliche Entwicklungen in Job, Familie und Wohnsituation.
Wie stark beeinflussen die aktuellen Zinssätze den Entscheidungsprozess beim Kauf von Wohneigentum?
Die Zinssätze sind in den vergangenen Monaten leicht zurückgekommen und bewegen sich derzeit um die 2,0 Prozent, was im Vergleich zum Vorjahr eine leichte Entspannung für die Käuferschaft darstellt. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) wird Ende September ihren nächsten Entscheid zum Leitzins bekannt geben. Auf die Festhypotheken hat dieser wahrscheinlich weniger Einfluss, da die Erwartungshaltung bereits im Zinssatz abgebildet ist.
Also besser jetzt in Wohneigentum investieren oder eher abwarten?
Es gibt wahrscheinlich nie den «einzig richtigen Zeitpunkt», um in Wohneigentum zu investieren. Wichtig ist, dass es zur persönlichen Lebenssituation passt und man sich mit den Auswirkungen des Kaufs auf die finanzielle Situation auseinandersetzt. Es ist meist die grösste Investition im Leben, die gut überlegt sein sollte.
«Wir empfehlen, nach Möglichkeit die Pensionskassengelder nicht anzutasten.»
Und wie beeinflussen die aktuellen Zinssätze die Rentabilität von Immobilieninvestitionen?
Tiefere Zinssätze haben in der Regel einen positiven Einfluss auf die Rentabilität. Man konnte im Markt beobachten, dass durch gestiegene Zinsen und die damit verbundenen höheren Finanzierungskosten die Preise von Renditeobjekten nicht mehr so massiv angestiegen sind wie zur Tiefzinsphase. Es lohnt sich auch hier, auf eine langfristige Investition und Planung zu achten und die Immobilien inkl. der realistischen und nachhaltigen Mieteinnahmen genau zu prüfen.
Gibt es Faktoren, die Immobilieninvestoren bei der Finanzierung von Renditeobjekten aktuell besonders beachten sollten?
Der Markt ist und bleibt zyklisch. In der aktuellen wirtschaftlichen Lage, die durch Inflationsdruck, sinkende Zinsen und Unsicherheiten auf den Finanzmärkten geprägt ist, ist eine fundierte Planung essenziell. Höheres Eigenkapital beispielsweise reduziert das Risiko, wenn Immobilienpreise sinken.
Welche Immobilienarten bieten derzeit das beste Renditepotenzial, und welche Standorte im Kanton St.Gallen sind besonders attraktiv?
Mehrfamilienhäuser bleiben eine attraktive Anlage, da die Nachfrage nach Mietwohnungen in vielen Regionen konstant hoch ist. Im Kanton St.Gallen, insbesondere in städtischen Gebieten und gut erschlossenen Regionen, gibt es eine stabile Mietnachfrage, die solide Renditen ermöglicht.
Apropos Lage: Worauf sollten private Käufer bei der Wahl der Lage ihrer Immobilie achten; ist es ratsam, bei der Lage Kompromisse einzugehen, um sich ein Eigenheim leisten zu können?
Die Wahl der Lage ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Kauf einer Immobilie. Sie beeinflusst nicht nur die Lebensqualität, sondern auch den langfristigen Wert der Investition. Zu beachten sind die umliegende Infrastruktur wie Verkehrsanbindung, Bildungseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten. Auch die Nähe zum Arbeitsplatz (Pendlerzeit) und die Nachbarschaft sollten einbezogen werden. Schliesslich ist es eine Abwägung von vielen Faktoren, die im Entscheid eine Rolle spielen. Gewisse Kompromisse muss man meist eingehen.
Wie sieht acrevis die zukünftige Entwicklung des St.Galler Immobilienmarktes?
Der Immobilienmarkt in St.Gallen hat in den vergangenen Jahren ein stetiges, aber moderates Preiswachstum verzeichnet, insbesondere in den städtischen Gebieten und gut erschlossenen Vororten. Die Nachfrage übersteigt derzeit das Angebot weiterhin. Die Preisgestaltung basiert jedoch überwiegend auf einem fairen Wert; übertriebene Preise werden nicht bezahlt. Durch regulatorische Einflüsse auf Eigenmittelvorschriften für Banken kann es sein, dass Hypothekenvergaben restriktiver gehandhabt werden.
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Welche Art von Hypothek empfehlen Sie angesichts der aktuellen Zinslage?
Die Wahl der passenden Hypothek hängt von der individuellen Situation des Käufers, den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den Erwartungen an die Zinsentwicklung ab. Auch die Risikobereitschaft spielt eine zentrale Rolle. Festhypotheken stehen für eine langfristige und sichere Planung, man ist jedoch nicht flexibel. Mit einer Saron-Hypothek kann man von Zinssenkungen der SNB profitieren, die jedoch im umgekehrten Fall auch wieder ansteigen können. Man kann jedoch unterjährig amortisieren oder auch in eine Festhypothek wechseln, falls sich die persönlichen Einschätzungen ändern.
Bietet acrevis auch spezielle Finanzierungslösungen für Immobilieninvestoren an, und wie unterscheiden diese sich von solchen für selbst bewohntes Wohneigentum?
Unsere Bank bietet marktübliche Finanzierungen an, die sich an den Bedürfnissen unserer Kunden orientieren. Die Eigenmittelvorschriften sind höher als für Wohneigentum, die Bewertungsmodelle unterscheiden sich. Man geht grundsätzlich vom Ertragswert der Immobilie aus, der tiefer als der Marktwert sein kann. Diese Differenz wird durch mehr Eigenkapitaleinsatz ausgeglichen.
