Hypothekenvergleich zahlt sich aus

Philipp Weismann, zu Beginn der Corona-Pandemie stellte man einen Run auf langjährige Hypotheken fest. Ist das immer noch so?
Langjährige Festhypotheken waren schon immer sehr gefragt, insbesondere bei Familien, welche Budgetsicherheit und Planbarkeit schätzen – und das ist weiterhin so. Getrieben vom Niedrigzinsumfeld und dem professionellen Vermittlersegment sind langfristige Hypotheken aber so günstig geworden, dass sie für eine breite Kundschaft die erste Wahl sind. War vor zehn Jahren noch die fünfjährige Festhypothek die erste Wahl, ist es heute die zehnjährige mit über 50 Prozent Anteil an unserem vermittelten Volumen. Das scheint vom Bauchgefühl her auch der Zeitraum zu sein, den man noch überblicken kann. Anfang 2020, kurz vor dem Corona-Lockdown, als die Zinsen historisch tief waren, wurden zunehmend auch 15-jährige Hypotheken für weniger als ein Prozent abgeschlossen.

Es gibt auch Immobilienbesitzer, die sich bei der Hypothek für einen Produktemix entscheiden, also nebst einer langjährigen Hypothek eine zweite abschliessen mit einer kürzeren Laufzeit. Was sind hier die Vorteile?
Kunden, die sich für kurzfristige Hypotheken oder einen Hypothekenmix mit einer kurzfristigen Hypothek entscheiden, sollten sich am Finanzmarkt auskennen oder diesen zumindest aktiv verfolgen. Allenfalls verfügen sie über die notwendigen finanziellen Mittel, um die auslaufende Hypothek zurückzuzahlen, falls ihr bisheriger Anbieter ihnen nach Ablauf der Laufzeit keine attraktiven Konditionen anbieten kann. Ein Produktemix kann auch für Liegenschaftsbesitzer Sinn machen, die kurz vor der Pensionierung stehen und wo es klar ist, dass sie aufgrund des geringeren Einkommens einen Teil der Hypothek zurückzahlen müssen, um die Tragbarkeit zu gewährleisten. Es braucht auf jeden Fall eine gewisse Risikobereitschaft: Je nachdem, wie sich der Finanzmarkt entwickelt, kann diese Lösung am Ende günstiger sein – oder eben auch teurer. Auch wenn der Produktemix mit vermeintlich günstigeren Zinsen lockt, weiss man erst am Ende, welcher Weg der bessere gewesen wäre.

Gibt es auch Nachteile?
Bei einem Produktemix kann es bei einer Verlängerung der kurzfristigen Hypothek unter Umständen teuer werden, sich von einem bestehenden Anbieter zu lösen. Nehmen wir an, ein Kreditnehmer hat eine Festhypothek über zehn Jahre und eine Saron-Hypothek über drei Jahre. Nach Ablauf der drei Jahre möchte er für diese Hypothek zu einem anderen Anbieter mit besseren Konditionen wechseln. Häufig verlangt der neue Anbieter, dass auch die langfristige Hypothek transferiert wird, was oftmals aber nur möglich ist, wenn die zuletzt fällige Tranche nicht länger als 18 Monate in der Zukunft liegt. Im vorliegenden Beispiel würde es für den Kreditnehmer bedeuten, dass er die zweite Hypothek vorzeitig auflösen müsste und der Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten müsste. Ein Anbieterwechsel ist dann unter Umständen trotz günstigeren Konditionen finanziell nicht mehr attraktiv

Gerade bei jüngeren Paaren kann sich die Lebenssituation rasch ändern – was empfehlen Sie hier?
Wenn klar ist, dass zum Beispiel in absehbarer Zeit Nachwuchs geplant ist, kann dies eine Auswirkung auf das Einkommen haben, falls einer oder beide Kreditnehmer ihr Arbeitspensum reduzieren. Hier empfiehlt sich eine langfristigere Hypothek, da sie über einen bestimmten Zeitraum eine gewisse finanzielle Sicherheit bietet. Oder auch, wenn jemand bereits vor Abschluss der Hypothek weiss, dass er zum Beispiel demnächst ein längeres Sabbatical plant oder für ein paar Jahre im Ausland arbeiten will. So fällt die Anschlussfinanzierung, bei welcher die Tragbarkeit erneut geprüft würde, nicht in den Zeitraum des reduzierten Einkommens, was schlechtere Konditionen zur Folge haben könnte.

Heute gibt es sehr viele Anbieter auf dem Hypothekenmarkt. Nebst Banken und Versicherungen buhlen auch Pensionskassen um Kunden. Was sind hier die Unterschiede?
Zum einen verwenden Banken, Versicherungen und Pensionskassen unterschiedliche Programme für die Bewertung der Liegenschaft – das kann sich unmittelbar auf die maximal mögliche Hypothekarhöhe auswirken. Dasselbe gilt für die Tragbarkeit – hier gibt es eine Bandbreite des kalkulatorischen Zinssatzes zwischen 4,25 und 5,25 Prozent, was sich ebenfalls auf die maximale Hypothekarhöhe auswirkt. Ich empfehle allen Hypothekarnehmern, vor Abschluss oder Verlängerung einer Hypothek eine unabhängige Zweitmeinung einzuholen und verschiedene Offerten miteinander zu vergleichen. Gerade wenn die Zinsen rasch ansteigen, wie über den Jahreswechsel, lohnt es sich umso mehr. Man kommt trotz gestiegenen Zinssätzen immer noch in den Genuss von sehr attraktiven Konditionen – und dies über alle Laufzeiten hinweg.

Wenn jemand die Offerten nicht selbst einholen möchte, kann er dies über einen Hypothekarspezialisten wie Sie abwickeln. Wie ist die Vorgehensweise bei MoneyPark?
MoneyPark arbeitet schweizweit mit über 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen zusammen. Zuerst erfolgt eine umfassende Beratung, die sich nach dem Bedarf des Kunden richtet und eine nachhaltige Tragbarkeit zum Ziel hat. Dann werden Fragen geklärt wie: Wo könnten Lücken bei der Vorsorge entstehen? Und wie sieht die Tragbarkeit nach der Pensionierung aus? Steht die Hypothekarstrategie, analysieren wir alle unsere Anbieter und holen vom Kunden das Einverständnis ab, um mit den für ihn attraktivsten Anbietern zu verhandeln. So ist der Kunde immer mit im Boot und kann direkt Einfluss nehmen.

Viele sind sich die langjährige persönliche Beratung bei der Hausbank gewohnt. Wie sieht es diesbezüglich bei MoneyPark aus? 
Wir sind in allen Landesteilen mit insgesamt über 20 Filialen vertreten und beraten die Kunden vor Ort oder natürlich auch online oder per Telefon. Unabhängig vom gewählten Kanal geht es darum, die Bedürfnisse und Wünsche der Kunden zu verstehen, um ihnen danach die beste Gesamtlösung zu bieten – gerade auch, wenn sich die Lebenssituation oder Bedürfnisse unvorhergesehen ändern. Wir bleiben dann auch während der ganzen Laufzeit der Hypothek die erste Anlaufstelle für Fragen und haben es uns auf die Fahne geschrieben, dass wir alles dafür tun, dass der Kunde sein Wohneigentum langfristig behalten kann.