Tiefere Preise sind kaum zu erwarten
Riana Fausch von der RT Immobilien Treuhand AG sagt, dass die Preise für Wohneigentum «auf einem sehr hohen Niveau stagnieren» könnten, insbesondere in der Ostschweiz. «So lange wir eine gute Beschäftigung haben und die Zinsen tief bleiben, wird die Nachfrage hoch bleiben.» Gleichzeitig sieht sie in den gesunkenen Zinsen einen weiteren Treiber für die Nachfrage.
Auch Peter Mettler von der Mettler Entwickler AG rechnet mit einem leichten Preisanstieg. «Wie viel, hängt von der Lage des Objekts ab.» Er weist zudem darauf hin, dass die Bevölkerung in der Ostschweiz weiter wachse, was die Nachfrage zusätzlich ankurbelt. «Wir spüren eine anhaltend starke Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in gut erschlossenen Gebieten.»
Adrian Frei von der Aforia Immobilien AG sieht ähnliche Entwicklungen: «Die Rahmenbedingungen, wie die günstige Zinspolitik und ein stabiles wirtschaftliches Umfeld, sorgen für mehr Konsumfreude und Risikoaffinität. Das wird die Nachfrage 2025 weiter antreiben.» Er sagt, dass steuergünstige Gemeinden besonders profitieren könnten.
Daniel Fässler von der Leven Property AG erwartet stabile Preise, sieht aber Potenzial für eine leichte Erhöhung. «Die wirtschaftlichen Aussichten und die Zinssenkungen tragen dazu bei, dass der Markt attraktiv bleibt», sagt er. Besonders in gut angebundenen Regionen sei mit einer steigenden Nachfrage zu rechnen. «Eine gut gelegene Immobilie wird sich auch 2025 schnell verkaufen lassen.»
Silvio Stieger von der Immo10 AG erwartet für Eigentumswohnungen tendenziell leicht sinkende Preise, während Ein- und Zweifamilienhäuser konstant bleiben. «Die Attraktivität der stabilen Schweiz wird aufgrund der hohen Zuwanderung weiterhin die Nachfrage antreiben», so Stieger. Insbesondere steuergünstige Gemeinden wie Teufen, Speicher oder Horn seien sehr gefragt.
Wolfgang Schmid von der Fortimo AG sagt, dass die Preisentwicklung regional unterschiedlich sei. «In urbanen Regionen bleibt das Preisniveau hoch, während in ländlichen Gebieten moderate Anpassungen möglich sind.» Er sieht primär moderne und energieeffiziente Immobilien als zukunftssicher an.
Am liebsten in der Stadt oder mit Seesicht
Urbane Lagen sowie Regionen mit guter Infrastruktur stehen hoch im Kurs. Lars Ullmann von der Thoma Immobilien Treuhand AG: «Innerstädtische, gut erschlossene Einheiten sowie Lagen mit Seesicht sind stark gefragt. Ein preiswertes Einfamilienhaus an einer peripheren Lage lässt sich ebenfalls gut vermarkten.»
Auch Martin Diem von der Gantenbein + Partner AG nennt St.Gallen, die Bodenseeregion und das Rheintal als bevorzugte Standorte: «Nachhaltige Baukonzepte und moderne Eigentumswohnungen mit guter Energieeffizienz stehen besonders hoch im Kurs.» Marco Baertsch von der Prefera AG beobachtet, dass das Sarganserland besonders gefragt sei. «Einfamilienhäuser und neuere Eigentumswohnungen sind besonders beliebt, insbesondere in Regionen mit guter Verkehrsanbindung.»
Riana Fausch hebt hervor, dass die Ostschweiz generell durch eine stabile Nachfrage gekennzeichnet sei: «In fast allen Gemeinden unserer Region verzeichnen wir eine konstante bis steigende Nachfrage, besonders nach Einfamilienhäusern und modernen Wohnungen.» Viele ältere Personen suchten eine Veränderung, indem sie ihr zu gross gewordenes Wohnhaus verlassen und in eine Eigentumswohnung umziehen möchten.
Auch Daniel Hengartner von der Reseda Invest AG unterstreicht, dass sich der Markt in der Ostschweiz durch gesunde Verhältnisse auszeichne: «Trotz hoher Nachfrage gibt es in den meisten Gemeinden noch verfügbare Objekte, was den Markt hier stabilisiert.» Und Ralf Scherer von der ImmoLeague AG weist auf die zunehmende Nachfrage nach altersgerechtem und barrierefreiem Wohnraum hin. «Eine alternde Bevölkerung sucht verstärkt nach zentral gelegenen Wohnungen mit guter medizinischer Versorgung.»
Tiefes Angebot, hohe Kosten
Die Fähigkeit des Marktes, die hohe Nachfrage zu bedienen, wird von den Experten unterschiedlich eingeschätzt. Marco Baertsch etwa sieht im Angebot insbesondere bei begehrten Objektkategorien Defizite: «Das Angebot bei Einfamilienhäusern und neueren Eigentumswohnungen ist zu knapp, um die Nachfrage befriedigen zu können. Neue Bauprojekte könnten hier helfen, stossen aber oft auf regulatorische Hürden.»
Silvio Stieger ergänzt: «Viele attraktive Lagen haben kaum oder kein Bauland mehr. Dadurch bleibt der Druck auf bestehende Immobilien hoch.» Wolfgang Schmid verweist zudem auf steigende Baukosten: «Die Baukosten und die Verfügbarkeit von Material bleiben ein zentrales Problem, das die Projektentwicklung erheblich beeinflusst.»
Peter Mettler bilanziert, dass der Markt nur unter passenden Rahmenbedingungen funktionieren kann. «Die Vielzahl an Regulierungen und administrativen Auflagen sowie die Einsprachefreudigkeit hemmen die Investitionstätigkeit erheblich. Der Markt kann die Nachfrage nur decken, wenn diese Hürden abgebaut werden.»
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Der beste Zeitpunkt ist jetzt
Die Mehrheit der Experten rät potenziellen Käufern, bei passenden Objekten zuzuschlagen. Adrian Frei: «Derzeit heisst es für Käufer ganz klar zuschlagen, wenn alles passt. Die Fiskalpolitik bietet attraktive Finanzierungsmöglichkeiten.» Und Peter Mettler sowie Daniel Hengartner betonen unisono, dass der Traum vom Eigenheim nicht vom Marktumfeld abhängen sollte: «Wenn das passende Objekt gefunden wird, sollte der Traum verwirklicht werden.»
Für die nähere Zukunft erwartet nicht nur Ralf Scherer einen angespannten Immobilienmarkt. «In begehrten Lagen dürften die Preise weiter steigen, während weniger nachgefragte Regionen stabile oder leicht sinkende Preise verzeichnen.» Käufer müssten mit intensiver Konkurrenz rechnen, während Verkäufer weiterhin von einem Markt profitieren könnten, der ihnen Verhandlungsspielraum bietet.
Für Verkäufer betont Adrian Frei die Bedeutung der Lebensumstände: «Diese sollten mehr gewichtet werden als die Frage nach dem passenden Zeitpunkt. Dennoch ist es ein guter Moment, zu starten – man sollte jedoch keinen Druck haben, verkaufen zu müssen.»
Auch Daniel Fässler sagt, dass auch Verkäufer aktuell von stabilen Bedingungen profitieren können: «Es ist ein guter Zeitpunkt, um den Verkauf zu starten, da die Nachfrage hoch ist und die Preise stabil bleiben.» Aber auch für Verkäufer bleibt der Markt attraktiv: «Verkäufer können zurzeit attraktive Preise erzielen, da die Nachfrage stabil ist», sagt Marco Baertsch. Martin Diem empfiehlt: «Eine professionelle Vermarktung hilft, den bestmöglichen Preis zu erzielen.»
Träge Bürokratie, eifrige Einsprecher
Die grössten Hürden für Immobilienentwickler bleiben laut unseren Experten die langen Bewilligungsverfahren, zunehmende Regulierungen – und der Fachkräftemangel. Lars Ullmann beschreibt: «Lange und träge Bewilligungsverfahren, gepaart mit immer mehr Einsprachen, binden Ressourcen und hemmen die Investitionstätigkeit.» Auch Silvio Stieger kritisiert die bestehenden Regelungen: «Die verschärften Anforderungen beim Grundbuch- und Bauamt erschweren die Arbeit für Entwickler erheblich.»
«Im Würgegriff von Normen, Vorschriften und bürokratischen Hürden geht man regelrecht unter», sagt Daniel Fässler. Die fortlaufende Einführung neuer Vorschriften mache das Bauen komplizierter, teurer und zeitaufwendiger – und dies führe häufig auch zu architektonischer Monotonie. Oft gerieten individuelle Bauvorhaben, die von Fachleuten erarbeitet und Behörden begleitet werden, «in einen Strudel von Forderungen, Anpassungen und nicht nachvollziehbaren Eigeninteressen, insbesondere seitens der Nachbarschaft». Dies führe dazu, dass ursprüngliche Pläne bis zur Unkenntlichkeit verändert und finanziell unattraktiv würden.
Marco Baertsch hebt den Fachkräftemangel hervor: «Der Mangel an qualifiziertem Personal in der Bauwirtschaft verzögert Projekte und treibt die Kosten in die Höhe.» Wolfgang Schmid sieht eine mögliche Abhilfe in der Digitalisierung: «Digitale Prozesse könnten die Effizienz der Baubewilligungsverfahren erheblich steigern und viele Hindernisse beseitigen.»
Weniger Hürden, mehr Effizienz
Unsere Experten plädieren unisono für vereinfachte Bewilligungsverfahren und einen effizienteren Umgang mit Einsprachen. Martin Diem und Riana Fausch: «Die Hürde für Einsprachen muss höher werden. Diese sollten nur bei reglementskonformen Projekten zugelassen werden.» Als Lösungsansatz schlägt Daniel Hengartner vor, die Einsprachemöglichkeiten auf Gesetzesstufe einzuschränken: «Einsprachen sollten einmalig überprüft werden. Danach, wenn ein Projekt reglementskonform ist, sollte es keine weiteren Rechtsmittel mehr geben.»
Ralf Scherer sieht darüber hinaus Bedarf für gezielte Förderprogramme: «Nachhaltiges Bauen und generationengerechte Wohnkonzepte sollten stärker unterstützt werden. Ausserdem wäre es sinnvoll, ungenutzte Baulandreserven besser zu mobilisieren und klare rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen, um Einsprachen effizienter zu bearbeiten.»
Und Peter Mettler ergänzt: «Die ausufernden Regelwerke könnten durch eine bessere politische Koordination und den Einsatz von gesundem Menschenverstand entschärft werden.» Lars Ullmann bilanziert: «Attraktivere Rahmenbedingungen müssen geschaffen werden, um Investitionen zu fördern und den Gebäudepark nachhaltig zu modernisieren.»
