Preise im Kanton zeigen nach oben
Beim privaten Wohneigentum hat die Aussicht auf tiefere Zinsen die Dynamik im Markt wieder erhöht, stellt die St.Galler Kantonalbank in ihrem aktuellen Immobilienmarktbericht für den Kanton St.Gallen fest. Die Preise sind demnach erneut deutlich gestiegen. «Das anhaltende Bevölkerungswachstum in Kombination mit der soliden Wirtschaftsentwicklung wird die Nachfrage hochhalten. Zusätzlichen Rückenwind erhält die Nachfrage von den sinkenden Zinsen und den steigenden Mieten. Diese Kombination wird Wohneigentum im Vergleich zum Mieten wieder attraktiver machen», bestätigt René Walser.
Bauteuerung ist zurückgegangen
Die Bauteuerung ist wieder in den Bereich der Preisstabilität gesunken, was die Planungssicherheit erhöht. Zusätzlich wirken sich die Zinssenkungen der SNB positiv auf die Bautätigkeit aus. Beschränkt wird die Neubautätigkeit durch das Fehlen von Bauland an guten Lagen. Die Verdichtung wiederum wird durch lange Bewilligungsverfahren ausgebremst. «Trotzdem nehmen die Baubewilligungen im Kanton St.Gallen wieder leicht zu. In einzelnen, sogenannten MS-Regionen wie Werdenberg, Linthgebiet und Appenzell Ausserhoden, sind die Baubewilligungen für Mietwohnungen derweil rückläufig», weiss René Walser. Insgesamt liegt die Anzahl Baubewilligungen aber immer noch einiges unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
«Beschränkt wird die Neubautätigkeit durch das Fehlen von Bauland an guten Lagen.»
Wohneigentum bleibt begehrt – und teuer
Bei den Einfamilienhäusern hat sich das Preiswachstum im zweiten Quartal abgeschwächt. Das Wachstum von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zeigt jedoch, dass Wohneigentum weiterhin ge-fragt und die entsprechende Zahlungsbereitschaft vorhanden ist. Die sinkenden Zinsen stützen die Nachfrage zusätzlich. Zuletzt sind die Preise im Kanton St.Gallen im Gleichschritt mit den Preisen in der Gesamtschweiz gestiegen. «In den vergangenen Quartalen haben sich Einfamilienhäuser im Kanton St.Gallen aber überraschend stärker verteuert als im Schweizer Durchschnitt. Dies zeigt, dass viele Regionen des Kantons St.Gallen attraktive Wohnregionen sind», sagt René Walser.
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Kanton St.Gallen sind im zweiten Quartal erneut deutlich gestiegen – wenn auch etwas weniger stark als im ersten Quartal. «Eigentumswohnun-gen sind vor dem Hintergrund der steigenden Mieten und der hohen Preise für Einfamilienhäuser eine gefragte Wohnform», so Walser. Zusätzliche Unterstützung komme auch hier von den sinkenden Zinsen.
Ein Grund für das stärkere Preiswachstum im Kanton St.Gallen im Vergleich zur Gesamtschweiz sieht Walser darin, dass die Preise hierzulande im Vergleich zu anderen Regionen, insbesondere zum angrenzenden Wirtschaftsraum Zürich-Zentralschweiz, «noch erschwinglicher sind und damit einem grösseren Kreis von Interessierten offenstehen».
Moderate Preise ziehen an
Die Ostschweiz profitiert als Wohnregion auch davon, dass die Preise im Vergleich zu angrenzenden Regionen (noch) moderat sind. Das Angebot an Bestandsobjekten wurde zwar zuletzt leicht ausgeweitet, werde aber vom Markt weiterhin gut absorbiert, sagt René Walser. Auch die Neubautätigkeit wurde zuletzt ausgeweitet, «bleibt aber insgesamt moderat». Entsprechend bleibe das Angebot vorerst knapp und die Nachfrage konstant, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang im Kanton St.Gallen führe.
Die Luft für weitere Preiserhöhungen wird aufgrund der im Verhältnis zu den Löhnen stark gestiegenen Immobilienpreisen langsam dünner. «Die St.Galler Kantonalbank erwartet dennoch, dass die Preise für Wohneigentum aufgrund der ungebrochenen Nachfrage erneut steigen werden.»
«Die Ostschweiz profitiert als Wohnregion auch davon, dass die Preise (noch) moderat sind.»
Auch die Mieten zielen nach oben
Auf den St.Galler Mietwohnungsmärkten haben sich in den vergangenen Jahren sowohl das Angebot als auch die Leerstände reduziert. «Die damit einhergehende Verknappung treibt die inserierten Wohnungsmieten insgesamt nach oben», beobachtet René Walser. Dennoch sei der Kanton St.Gallen nicht gleichermassen vom Mietwohnungsmangel betroffen wie viele andere Schweizer Wohnungsmärkte – «mit Ausnahme der Region Linthgebiet, die mit rund sieben Mietinteressierten pro angebotener Wohnung einen ausgesprochen grossen Nachfrageüberschuss aufweist». In den restlichen Regionen kommen momentan zwischen 1 und 2,5 Suchende auf jedes Inserat, und damit etwas weniger als die rund drei Interessenten pro Mietwohnung im Schweizer Durchschnitt.
Das Mietwohnungsangebot hat im Kanton St.Gallen bereits in den vergangenen Jahren stark abgenommen und bewegt sich seit längerer Zeit fast unverändert bei etwas mehr als fünf Prozent des Bestands. «Damit liegt die hiesige Auswahl knapp über dem landesweiten Vergleichswert von rund vier Prozent», so Walser.
Künftig könnte es für Wohnungssuchende auf dem hiesigen Markt etwas leichter werden, ein passendes Mietobjekt zu finden: Die Zahl der eingereichten Baugesuche für Mietwohnungen ist jüngst wieder gestiegen; eine wesentliche Reduktion des Angebots ist auf absehbare Zeit somit unwahrscheinlich.
Angesichts der anhaltenden Zuwanderung sei im Kanton St.Gallen auch im laufenden Jahr ein dynamisches Bevölkerungswachstum zu erwarten. «Das kurbelt insbesondere die Nachfrage nach Mietwohnungen an, weshalb die Aufwärtstendenz trotz der sich abzeichnenden Ausweitung des Angebots bei den inserierten Wohnungsmieten anhalten dürfte», blickt René Walser in die Zukunft. Wegen der Aussicht auf wachsende Mieterträge und der mittlerweile gesunkenen Zinsen geraten Wohnrenditeliegenschaften auch wieder vermehrt in den Fokus der Anleger.
Auch interessant
Geschäftsmieten bleiben tief
Die Baubewilligungen für Büroflächen haben im Kanton St.Gallen zuletzt wieder leicht abgenommen, nachdem sie Ende letztes Jahr stark angestiegen sind. Bei den Verkaufsflächen haben die Baubewilligungen zuletzt zwar zugenommen, aber von einem tiefen Niveau aus. Daher bleibt die Neubautätigkeit in diesem Segment insgesamt moderat.
Strukturelle Faktoren, wie der Trend zum Homeoffice sowie dem Onlinehandel, verringern den Bedarf an Geschäftsflächen. Der Dienstleistungssektor zeige sich zwar weiterhin robust, aber auch hier sind punktuell Anzeichen einer Abkühlung zu spüren.
Daher erwartet die St.Galler Kantonalbank keine starke Erholung bei den Geschäftsmieten. Gefragt sind Immobilien an zentralen Lagen in Kombination mit Topmietern, während periphere Standorte weiterhin unter Druck stehen werden. Traditionelle Ladengeschäfte dürften den Druck des wachsenden Onlinehandels unverändert zu spüren bekommen.
