Grundstückgewinnsteuer: Schattenseite des Hausverkaufs

Der Gewinn, der beim Immobilienverkauf in der Schweiz realisiert wird, stellt die Berechnungsgrundlage für die sogenannte Grundstückgewinnsteuer dar. Die Steuerbelastung hängt vom Standort, von der Höhe des Gewinns und von der Haltedauer ab. Wer etwa in St.Gallen sein Eigenheim nach zehn Jahren verkauft und 500’000 Franken Gewinn macht, zahlte 2022 159’300 Franken Steuern; nach 20 Jahren sind es 151’300 Franken. Im Thurgau sind es 160’000 bzw. 80’000 Franken, in Appenzell Ausserrhoden 150’000 bzw. 112’500 Franken und in Appenzell Innerrhoden 151’000 bzw. 94’700 Franken.

In den genannten Ostschweizer Kantonen gilt das «dualistische System», bei dem nur natürliche Personen beim Verkauf ihres Privatvermögens mit dieser Sondersteuer besteuert werden. Juristische Personen und Gewerbetreibende versteuern ihre Kapitalgewinne hier über die Einkommens bzw. Gewinnsteuer. Für die Steuerhoheit ist immer der Kanton ausschlaggebend, in dem sich der Standort der veräusserten Immobilie befindet – und die Grundstückgewinnsteuer ist allein vom Verkäufer zu tragen.

Wo, wie hoch und wie lange?

Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sind also folgende drei Faktoren relevant: Wie hoch ist der erzielte Gewinn? Wie lange war die Haltedauer der Liegenschaft? In welchem Kanton befindet sich die Immobilie? «Der erzielte Gewinn berechnet sich, indem die Anlagekosten vom Verkaufserlös abgezogen werden», sagt Julian Härter. «Dabei umfassen die Anlagekosten den früheren Erwerbspreis zuzüglich Nebenkosten sowie wertvermehrende Investitionen.»

Grundsätzlich gilt, dass der Steuersatz der Grundstückgewinnsteuer mit zunehmender Halte­dauer sinkt. Dieser Mechanismus soll die Speku­lation mit Immobilien eindämmen. Hierbei sind zwingend die kantonalen Unterschiede in der Steuerpraxis zu beachten. «Da jeder Kanton über ein eigenes Steuergesetz verfügt, können die Steuer­belastungen je nach Standort der Liegenschaft massiv variieren», warnt Härter. Es lohne sich ­deshalb, vor einem Immobilienverkauf die entsprechenden Informationen bei der ansässigen Steuerbehörde einzuholen.

«Fachkundige Immo­bilienmakler können dabei wertvolle Dienste leisten. Dank ihrer Erfahrung in der regionalen Steuerpraxis sowie ihrer Routine bei der Vorausberechnung der Grundstückgewinnsteuer kann teuren Überraschungen vorgebeugt werden», empfiehlt der HEV-Verwaltungs-AG­Geschäftsführer.

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

In bestimmten Fällen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Neben diversen weiteren Gründen kann ein Aufschub der Steuer auch beim Kauf einer Ersatzliegenschaft für selbst genutztes Wohneigentum beantragt werden. «Doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben», gibt Härter zu bedenken: «Wird auch die Ersatzliegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt veräussert, so wird der noch nicht versteuerte Gewinn von den Anlagekosten abgezogen.» Wenn das neue Eigenheim aber so günstig ist, dass man den Gewinn nicht investieren muss, wird die Steuer schon beim Kauf des neuen Eigenheims fällig.

Auch wenn Immobilien nicht verkauft, sondern übertragen werden, wird die Gewinnsteuer in der Regel aufgeschoben. Das ist oft der Fall bei Erbschaften, Erbvorbezügen, Schenkungen, Trennungen und Scheidungen. Aber Achtung: Wird die Immobilie später verkauft, ist die aufgeschobene Steuer fällig – und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis, nicht zum Übernahmepreis. Die Haltedauer der vorherigen Besitzer wird angerechnet.

Drum prüfe, wer sich lange bindet

Die Vorteile dieser Praxis bestehen zum einen darin, dass eine längere Haltedauer angerechnet wird, da deren Laufzeit mit dem Kauf der ersten Immobilie beginnt. Zum anderen kann der Fall eintreffen, dass mit dem Verkauf der zweiten Liegenschaft ein Verlust eingefahren wird. Dieser kann mit dem aufgeschobenen Gewinn verrechnet werden. «Es lohnt sich, diese Steuerszenarien vor dem Immobilienverkauf gründlich zu durchleuchten», betont Julian Härter. Bei Unsicherheiten macht sich der Beizug von Fachpersonen deshalb oft bezahlt. ­«Dabei sollte unbedingt auf anerkannte Qualitätssiegel wie z.B. eine Mitgliedschaft beim Branchenverband SVIT, dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft, geachtet werden.»

Zur Gewinnsteuer kommen noch Handänderungssteuern, Grundbuch und Notariatsgebühren. Informieren Sie sich darum gut, bevor Sie verkaufen, und klären Sie auch die weiteren Folgen ab. Der Rechtsdienst der HEV Verwaltungs AG beispielsweise steht dafür gerne zur Verfügung (hevsg.ch).

Und noch etwas gibt Julian Härter zu bedenken: «Unter Umständen müssen Sie beim Verkauf die Hypothek vorzeitig auflösen, was hohe Ausstiegskosten zur Folge haben kann. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung können Sie bei der Berechnung der Gewinnsteuer zu den Anlage­kosten rechnen, womit sich der steuerbare Verkaufsgewinn reduziert.»