Von Betreibungsbegehren bis zum Kongruenzprinzip

Draussen tauchte die langsam untergehende Herbstsonne die Umgebung rund um die Akademie St.Gallen in ein goldenes Licht. Drinnen brachten Bogdan Todic, Leiter Betreibungsamt St.Gallen, und Thomas Christen, Partner und Steuerexperte bei Steuerpartner AG, bei den Themen «Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs» sowie «Grundstückgewinnsteuer» Licht ins Dunkle. Sie waren die Referenten an der Kader-Weiterbildung des SVIT Ostschweiz von Anfang November 2023.

Für die Schulung meldeten sich 34 Immobilien-Profis an. «Dass wir mit den beiden Bereichen den Nerv der Zeit treffen, zeigte das grosse Interesse vonseiten unserer Mitglieder. Zudem sind Bogdan Todic und Thomas Christen als absolute Experten auf ihrem Fachgebiet ein Glücksfall für die Kader-Weiterbildung», sagte Claudia Strässle, Vorstandsmitglied SVIT Ostschweiz und Verantwortliche für Social Media sowie Erwachsenenbildung.

Praxisbeispiele statt Gesetzesartikel

Der erste Teil der Weiterbildung drehte sich um Betreibungen und Konkurse. Knapp drei Millionen Betreibungsbegehren gab es 2019 in der Schweiz, ein neuer Rekord. Und dieser dürfte mit grosser Wahrscheinlichkeit dieses Jahr erneut fallen. «Nachdem es während der Corona-Pandemie einen leichten Rückgang gab, sind die Zahlen 2023 erneut rasant gestiegen», sagte Bogdan Todic.

In seinem Referat ging es unter anderem um Fragen wie «Wann und wie können Betreibungen gelöscht werden?», «Wie schützt man sich vor ungerechtfertigten Betreibungen?» oder «Wie wird ein Zahlungsbefehl zugestellt?». Dabei bekamen die Teilnehmer nicht etwa nur trockene Gesetzesartikel vorgelegt, sondern wurden aktiv in das Referat einbezogen.

Todic legte zu allen Punkten praktische Beispiele vor. Die Immobilien-Profis ihrerseits nutzten die Chance, Fälle aus ihrem Arbeitsalltag mit dem Leiter des Betreibungsamtes St.Gallen zu besprechen. Als grösste Herausforderung sieht er die unkooperativen Mieter, die sich sowohl bei der Zusammenarbeit mit den Immobilienverwaltungen als auch dem Betreibungsamt querstellen. «Es ist zwar ein kleiner Teil, aber einer, der verhältnismässig sehr viel Aufwand verursacht», so Todic.

Vorsicht vor dem Kongruenzprinzip

Ebenso praxisbezogen gestaltete Thomas Christen seinen Vortrag. Der Steuerexperte der Steuerpartner AG spielte zusammen mit den Immobilien-Experten anhand diverser Fallbeispiele verschiedene Möglichkeiten durch und eruierte, wie hoch die Grundstückgewinnsteuer etwa im Fall von nicht geltend gemachter Unterhaltskosten oder der Option «amtlicher Verkehrswert vor 20 Jahren als Ersatzwert» ausfallen.

Eines wurde dabei schnell deutlich: Je nach Zeitpunkt – etwa von wertvermehrenden Aufwendungen – kann sich ein Hausverkauf trotz einer Steigerung des Grundstückwertes als Nullnummer entwickeln – oder gar dazu führen, dass sich die Verkäuferseite etwa beim Kongruenzprinzip plötzlich mit unerwarteten Steuerfolgen konfrontiert sieht. «Das Kongruenzprinzip wird insbesondere im Kanton St.Gallen vom Steueramt vermehrt angewendet. Und oftmals fallen dann überraschend hohe Grundstückgewinnsteuern an», so Christen.

Er betonte deshalb, dass das Timing entscheidend sei, damit man nicht auf die Nase falle. Zwischen den beiden Referaten konnten sich die Teilnehmer während des Apéro riche stärken. Gleichzeitig nutzten sie die Gelegenheit zum Netzwerken – und auch den einen oder anderen Fall aus ihrem persönlichen Arbeitsalltag zu diskutieren.