Liegenschaftsverkäufe: Vorsteuerabzug auf Rückbaukosten

Ein Gebäude durchläuft während seiner Existenz drei Phasen: Erstellung, Betrieb und Rückbau. Für den Vorsteuerabzug ist entscheidend, welcher dieser Phasen der Abriss zugeordnet wird. Wenn der bisherige Eigentümer den Rückbau selbst vornimmt und das Gebäude zuvor für mehrwertsteuerpflichtige Zwecke genutzt wurde, zählt der Abriss zur Rückbauphase. Somit kann die Vorsteuer geltend gemacht werden. Wird die Liegenschaft hingegen verkauft und führt der neue Eigentümer den Abriss durch, um eine Wohnüberbauung zu errichten, wird dieser Rückbau der Erstellungsphase des Neubaus zugeordnet. Damit ist kein Vorsteuerabzug möglich.

Eine Besonderheit besteht, wenn der neue Eigentümer die Liegenschaft vor dem Abriss einer steuerpflichtigen Zwischennutzung zuführt. Das Bundesgericht entschied in diesem Fall, dass eine kurzfristige oder nebensächliche Zwischennutzung nicht ausreicht, um den Abriss als letzte Phase dieser Nutzung zu werten. Der Rückbau ist in solchen Fällen ebenfalls Teil der Erstellung des Neubaus und die Vorsteuer kann nicht abgezogen werden.

Am besten Einzelfälle prüfen

Ob eine längerfristige oder intensivere Zwischennutzung ausreichen könnte, um eine andere Beurteilung zu rechtfertigen, bleibt unklar. Weder das Bundesgericht noch die ESTV haben dahingehend bisher präzise Angaben gemacht. Diese Frage muss folglich im Einzelfall geprüft werden.

Für die Praxis bedeutet dies, dass steuerliche Nachteile vermieden werden können, wenn der Abriss vor dem Verkauf durch den bisherigen Eigentümer durchgeführt wird. Eine sinnvolle Zwischennutzung würde damit aber verunmöglicht. Sollte eine Zwischennutzung durch den neuen Eigentümer geplant sein, muss sorgfältig analysiert werden, ob diese eine ausreichende steuerbare Tätigkeit darstellt, um den Vorsteuerabzug auf den Rückbaukosten zu ermöglichen.

Da das Bundesgericht und die ESTV diesbezüglich keine klaren Kriterien vorgeben, bleibt die rechtliche Unsicherheit bestehen, sodass eine detaillierte steuerliche Prüfung und gegebenenfalls eine Abstimmung mit der ESTV notwendig wird.

Die Ausführungen im Urteil und im Praxisentwurf der ESTV verdeutlichen, dass bei Liegenschaftsverkäufen mit geplan-ter Nutzungsänderung hin zu Wohnzwecken die mehrwertsteuerlichen Auswirkungen von Rückbaukosten beachtet werden müssen. Insbesondere sollten Investoren und Eigentümer frühzeitig die (mehrwert-)steuerlichen Konsequenzen eines geplanten Verkaufs und Rückbaus analysieren, um spätere finanzielle Nachteile zu vermeiden.